Правовое положение собственника жилого помещения

66







 





КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ГРАЖДАНСКОГО ПРОЦЕССА





ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА НА ТЕМУ:



«ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ»









Хаджахмедов Саламбек











































ОГЛАВЛЕНИЕ

Ведение  ……………………………………………………………………….. 3



Глава 1. Правовое положение собственника жилого помещения  ….….…. 7

Содержание права собственности  ………………….….…...………… 7

Права и обязанности собственника  …………………….……...….… 16

Защита права собственности  ………………………….…..………..... 25



 Глава 2. Правовой статус членов семьи собственника 

          жилого помещения …………………………………….………….….. 33

 2.1.  Виды членов семьи собственника жилого помещения ………….….. 33

 2.2.   Правовой режим прав членов семьи собственника 

           жилья……………...……………………………………………..……. 40  

 2.3.   Основания прекращения права членов семьи собственника 

          на жилое помещение………………………………………………….. 45



Заключение  …………………………………………………..…….….…….. 57



Список источников и литературы  …………………………………….…… 60





































ВВЕДЕНИЕ

Сфера жилищных правоотношений связана с регулированием осуществления гражданами одного из основных своих социальных прав – права на жилище: право собственности на  принадлежащее  им жилое помещение, а также остальными лицами, проживающими в жилом помещении своего права на проживание в нем, основанное, прежде всего на их родственных отношениях с собственником помещения. Сущность и содержание как самого права собственности на жилое помещение, так и прав членов его семьи на проживание в нем, за последние десятилетия в связи с происходящими в экономической и политической жизни нашей страны переменами в значительной степени изменилось. Отрасль жилищного законодательства, сформировавшаяся в отдельную отрасль права еще в начале 80-х годов прошлого столетия, также претерпела заметные  изменения, связанные, прежде всего, с преобразованием отношений собственности в жилищной сфере, в связи с переходом в этой сфере к рыночным принципам регулирования жилищных отношений. 

Задумав переход к рынку жилья, связывались надежды с тем, что, преобразовав существующие отношения собственности на жилье, наконец-то можно будет решить жилищный вопрос или хотя бы как-то смягчить его, и создать соответственно условия для дальнейшего перехода к полноценным рыночным отношениям в жилищной сфере. Однако допущенные в ходе проводимых преобразований ошибки и промахи со временем проявились, но они в совокупности уже повели процесс преобразований и формирования рынка в жилищном секторе совершенно по-другому. Вместо постепенного и поэтапного формирования рыночных механизмов жилищный сектор был подвергнуть резким изменениям, следствием чего стали, и контрастность цен на жилье и оплаты за его наем (аренду), стало очень резким и несоответствие спроса и предложения на рынке жилья, проявились и другие негативные последствия и т.д. В преобладающем большинстве жилье стало приобретаться для выгодного вложения средств, соответственно, и перераспределение  избытка жилья через рынок не дало каких-либо результатов по уменьшению числа нуждающихся в жилье. 

Данная тема сегодня особо актуальна еще и потому, что в условиях рынка жилья, когда жилое помещение как недвижимое имущество, свободно обращающееся на рынке, стало играть важную роль в экономической сфере, правовые нормы института права собственности жилое помещение, как основного раздела вещного права, должны были определять основные условия приобретения и прекращения субъектами жилищных правоотношений своих прав на жилое помещение в резко изменяющихся условиях, а также основные принципы их осуществления и реализации в новых условиях, и защиты в случае их нарушения.

Данный правой пробел заполнился после принятия таких важных в жилищной сфере законодательных актов как Гражданский кодекс РФ  (далее – ГК РФ) и Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ). 

В настоящее время не прекратилась законотворческая работа по внесению изменений в ГК РФ и ЖК РФ, включая значительные изменения в части правового регулирования раздела вещного права в целом и ее отдельных составляющих как право собственника жилого помещения и проживающих вместе с ним в его жилом помещении членов его семьи, а также изменения, связанные с введение в действующее гражданское и жилищное законодательство новых жилищных вещных прав, чем и объясняется повышенный интерес к исследованию данной темы, а соответственно и ее актуальность на нынешнем этапе развития российского гражданского и жилищного законодательства.

В указанном контексте данная проблема требует своего дальнейшего исследования и научного анализа и тщательного правового регулирования. 

Указанные выше законодательные акты внесли ряд принципиальных изменений в части правового регулирования статуса жилых помещений и субъектов жилищных правоотношений, которые требуют своего научного и практического анализа и обобщения. 

Предметом дипломного исследования являются вопросы права собственности на принадлежащее гражданам жилое помещение, а также права на проживание остальных лиц, проживающих в жилом помещении – родственников собственника жилого помещения, оснований их возникновения и прекращения этих прав, обеспечения защиты вещных прав. 

Объектом дипломного исследования являются права собственника жилого помещения и членов его семьи, особенности их установления и реализации. Целью настоящей дипломной работы является научное исследование  и правовой анализ предусмотренных российским гражданским и жилищным законодательством прав собственника жилого помещения и членов его семьи. Исходя из этой цели дипломной работы, основными задачи в ходе ее выполнения являются: 1) рассмотрение понятия прав собственника жилого помещения и членов его семьи, их правовая характеристика, классификация на отдельные виды, а также определение статуса правообладателей указанных прав; 2) проведение научного анализа теоретических материалов, в которых исследуются права собственника жилого помещения и членов его семьи; 3) анализ норм действующего гражданского законодательства, определяющего статус и категории отдельных прав собственника жилого помещения и членов его семьи; 4) исследование и анализ правоприменительной практики по применению норм гражданского и жилищного законодательства, регулирующих правоотношения собственности на жилье и их использование по прямому назначению для проживания в них; 5) выработка рекомендаций и предложений по дальнейшему совершенствованию норм гражданского и жилищного законодательства по регулированию прав собственника жилого помещения и членов его семьи в соответствующей  правоприменительной и судебной практики.

Думается, что поставленная автором цель может быть достигнута, а обозначенные задачи будут выполнены, если будет определено надлежащее место значение исследуемых вещных прав в современном российском гражданском праве и законодательстве. Кроме этого задачей данной работы на пути к достижению ее цели также ставится поиск возможных вариантов решения актуальных проблем в данной области благодаря комплексному совершенствованию норм о праве собственности, вещных правах и недвижимом имуществе. 

Эмпирической базой дипломной работы является гражданское и жилищное законодательство Российской Федерации, а также материалы соответствующей судебной практики, постановления Пленума верховного суда РФ по разъяснению норм гражданского и жилищного законодательства в части правового регулирования отношений собственности в жилищной сфере и использования жилых помещений для проживания в них членами семьи собственника.

При выполнении настоящей дипломной работы использованы научные труды известных советских и российских ученых, в частности, В.В., Витрянского,  В.А.Дозорцева, И.М.Исрафилова,  П.В., Крашенинникова,  А.Ю. Кабалкина, С.М. Корнеева, В.П. Крашенинникова, В.А. Рясенцева, В.Р. Скрипко, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого и других. 

Структура работы состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и списка источников и использованной литературы.

































Глава 1. Правовое положение собственника жилого помещения

Содержание права собственности

В ч. 1 ст. 30 ЖК РФ закреплено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены действующим жилищным законодательством.  В ст. 288 ГК РФ также содержание права собственности на жилое помещение раскрывается через правомочия владения, пользования и распоряжения, но при этом указывается, что жилое помещение может быть использовано его собственником в соответствии с его назначением только для проживания. Таким образом, ЖК РФ ограничивает права собственника на жилое помещение двумя категориями: назначением жилого помещения и пределами его использования.

Итак, если назначение жилого помещения определено в ст. 17 ЖК и п. 2 ст. 288 ГК РФ, в которых прямо указано, что оно должно быть предназначено для проживания граждан, то категория «пределы использования» жилого помещения не получила специальной характеристики. 

Поэтому при определении «границ» в правомочиях собственника жилого помещения остается только придерживаться общих требований, изложенных в ст. 10 ГК РФ «Пределы осуществления гражданских прав», которая устанавливает, что не допускаются действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление им своими правами в иных формах.

Категория «пределы» осуществления субъективного права подвергалась исследованию многими известными правоведами. В юридической литературе отмечается, что пределы осуществления субъективных гражданских прав - это очерченные законом границы деятельности управомоченных лиц по реализации возможностей, составляющих содержание данных прав. Главным правовым средством установления пределов осуществления субъективных гражданских прав являются законодательные запреты на общественно вредные способы, формы, средства и цели осуществления этих прав. 

Таким образом, можно сделать вывод, что пределы использования жилого помещения  – это предусмотренные ЖК РФ запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением. 

Кроме того, категория «пределы использования» в широком смысле означает также пределы осуществления права собственности в целом, а не только применительно к правомочию пользования. Пределы использования вытекают из различных норм ЖК РФ, например, о правах и обязанностях собственника жилого помещения, порядке осуществления перепланировки и переоборудования, перевода жилого помещения в нежилое помещение и т.п.

Установление в законодательстве четкий ограничений правомочий собственника жилого помещения как обладателя основного вещного права на него и их соотношение с правомочиями остальных правообладателей вещных прав членов его семьи на проживание затрагивают проблемы ограничения правомочий собственника. 

Собственник жилого помещения в отличие от обладателей ограниченных вещных прав вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему помещения любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Предоставление собственнику возможности совершать в отношении жилого помещения любые не противоречащие закону действия еще не означает безграничность его права собственности, несмотря даже на то, что его право является самим объемным из прав на жилое помещение. На основании федерального закона в отношении права собственности могут быть установлены ограничения, но  только в той мере, в которой это необходимо и достаточно для обеспечения защиты основ конституционного строя, нравственных устоев общества, здоровья, прав и законных интересов граждан и иных субъектов, а также обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст.1 ГК РФ). Данные ограничения устанавливаются, прежде всего, для обеспечения общественных интересов и не зависят от воли самого собственника жилого помещения.

Возможны ограничения правомочий собственника и на основании заключенного с ним договора, в котором он принял на себя определенные обязательства по предоставлению жилого помещения в пользование другим лицам. В таком случае само право собственности как бы сжимается, а правомочия по владению и пользованию помещением  переходит к субъекту ограниченного вещного права, возникающего на основании договора с собственником.

Названные правомочия собственника жилого помещения составляют, за отдельными исключениями, тот минимально необходимый объем правомочий обладателей вещных прав, обязательный для всех ограниченных вещных прав. Объем правомочий правообладателя жилого помещения в указанных случаях всегда основан на праве собственности и одновременно ограничен по отношению к правомочиям ее собственника, правомочия которого, как обладателя наиболее полного (объемного) вещного права, всегда значительно шире правомочий всех остальных обладателей вещных прав. 

Следует отметить обоснованность высказанной в литературе позиции о том, что, осуществляя свои правомочия в отличие от других лиц (например, в отличие от членов семьи, других проживающих в помещении лиц), также имеющих отдельные аналогичные правомочия на пользование, собственник относится к помещению как к своей вещи, (в данном случае жилым помещением).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник жилого помещения в отличие от остальных проживающих в нем лиц, обладателей ограниченных вещных прав, вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему помещения любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 

Отсутствовавшее в ГК РСФСР 1964 г. понятие «по собственному усмотрению» появилось с принятием части первой ныне действующего ГК РФ и является ключевым в определении содержания правомочий собственника и пределов его усмотрения и, по мнению некоторых авторов, может различаться от уровня культуры, образованности и иных личных качеств собственника, а также состояния нравственности в обществе в целом, в чем с ними, в принципе, можно согласиться.

В ст. 209 ГК РФ уточняются отдельные конкретные действия, которые может совершить собственник, осуществляя свои правомочия. В частности, он вправе произвести отчуждение своего имущества, передавать другим лицам, оставаясь собственником, свои права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог, обременять его другими способами или распоряжаться имуществом иным образом, в чем и проявляется существо юридической власти собственника над своей вещью при осуществлении им своих вещно-правовых правомочий. 

При этом основным признаком, в целом характеризирующим правомочия собственника жилого помещения в гражданских правоотношениях, – это предоставление ему возможности решать, что с принадлежащим ему помещением  делать, руководствуясь исключительно собственными интересами. 

В дореволюционном российском праве и судебной практике право собственности обозначало полную власть над вещью и рассматривалось как право исключительного полного господства над имуществом, вмещавшего в себя правовую способность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться одному этим имуществом с отстранением постороннего вмешательства. 

Но указанная «полнота» права собственности в гражданском законодательстве в советский период была постепенно заменена на «триаду» правомочий собственника, что породило споры о том, исчерпываются ли ею все правомочия собственника или нет. На наш взгляд, указанные правомочия исчерпывают весь объем прав собственника, так как в совокупности указанные правомочия исчерпывают все предоставленные собственнику возможности. Неоднократно предпринимались попытки выделить из «триады» правомочий собственника в качестве самостоятельных правомочий еще и другие, в частности, предлагалось добавить к трем имеющимся у собственника правомочиям еще правомочие управления и правомочие контроля. 

Однако, представляется, что тут все же не следует наделять указанные правомочия самостоятельным  значением, так как по совершенно правильному замечанию профессора Суханова Е.А. подобные правомочия предоставляют собственнику не самостоятельные возможности, а лишь являются способами реализации уже имеющихся у него правомочий из «триады».

В правовой литературе высказана точка зрения, согласно которой при передаче отдельных правомочий права собственности другим лицам аналогичные правомочия остаются и у самого собственника. Согласно  приведенной позиции под правомочиями собственника следует понимать правомочия, которые никоим образом не могут быть переданы другим лицам, то есть особые правомочия. При этом при передаче имущества на вещном праве в пользование других лиц параллельно возникают еще самостоятельные правомочия у остальных обладателей ограниченных вещных прав, которые следует отделять от правомочий самого собственника.

О  возможности собственника передать свои правомочия в целом или любое из них в отдельности, причем в любом сочетании, оставаясь при этом собственником имущества, сказано в п. 2 ст. 209 ГК РФ. Когда другому лицу передается часть правомочий, у собственника сохраняются оставшиеся правомочия и «титул» собственника, а когда же передаются все правомочия, собственник сохраняет за собой только свой «титул», имеющий самостоятельное значение в качестве своего правового статуса. Собственник никак не может передать отдельные правомочия другим лицам, одновременно сохранив их и за собой, так как одно и то же правомочия на одну и ту же вещь не может быть одновременно у двух лиц, так как смысл содержания права собственности и составляющих его правомочий заложенный в гражданском законодательстве предполагает их существования в единственном числе с предоставлением возможности передачи их временно другому лицу в качестве основания осуществление последним своего права. Так, например, не могут одновременно владеть и пользоваться одной и той же вещью и собственник, и арендатор, так как одно в данном случае взаимно исключают другое. 

В действительности в указанных случаях речь идет только о передаче имущества во владение, пользование и распоряжение других лиц, границы которых определяются самим собственником, а не  собственно права собственности как возможности владения, пользования и распоряжения принадлежащим имуществом, так как иначе собственник вообще лишился бы права собственности при передаче всех трех указанных правомочий.

Важной особенностью права собственности  на жилое помещение является то, что оно позволяет собственнику помещения устранять всех иных лиц от какого-либо воздействия на принадлежащее ему помещение, если нет на то его воли. Но в отличие от права собственности правомочия остальных пользователей  не только не исключают прав на вещь самого собственника, но и само такое титульное вещное право возникает обычно по воле последнего и, как правило, только в определенных им пределах.

Когда собственник сам владеет и пользуется своим жилым помещением, то для осуществления им своего права достаточно, чтобы все иные лица воздержались от посягательств на принадлежащее ему помещение, находящуюся в его хозяйственном и правовом господстве. При реализации правомочий владения и пользования собственник остается в рамках права собственности как вещного права, но при реализации правомочия распоряжения он уже выходит за пределы права собственности, так как он становится участником обязательственных правоотношений.

Поэтому и трудно согласиться с позицией тех авторов, утверждающих, что право собственности представляет собою не отношение лица к вещи, а отношение между субъектами, и, что собственник может осуществлять свои правомочия лишь постольку, поскольку государство, предоставляя ему такое право, на всех окружающих возлагает обязанность воздерживаться от нарушения его прав и они исправно исполняют эту обязанность, то есть осуществление собственником своего права непосредственно не следует понимать так, что собственник может осуществлять свои правомочия независимо от действий других лиц.

Проблема  в данном случае заключается в том, что авторы высказанного мнения искусственно пытаются расчленить цельное понятие вещного на части по отдельным признакам. Вещное право не существует без господства лица над вещью и удовлетворения им своих интересов путем извлечения из нее полезных свойств, то есть отношение лица к вещи в вещном праве в любом случае существует. Но необходимо еще иметь в виду и то, что существует и вторая сторона указанного вопроса – отношение собственника ко всем остальным окружающим его лицам, существующее независимо от использования им вещи по своему усмотрению для удовлетворения своих потребительских интересов. Указанное свойство вещного права определяется другим его признаком как абсолютный характер защиты. В данном случае собственнику как обладателю наиболее полного и объемного субъективного вещного права противостоит неопределенный круг обязанных лиц, которые не должны вторгаться в сферу его правомочий и не нарушать его прав.

В законодательстве установлены также ограничения права собственности, связанные с целевым назначением тех или иных вещей (п. 3 ст. 209, ст.288 ГК РФ). Так, например, ограничения по целевому назначению установлены в отношении права собственности на земельные участки, жилые помещения, природные объекты, что связано с особенностями использования этих объектов соблюдая дополнительные требования, установленные в сферы сельского хозяйства, охраны окружающей среды, обеспечения и охраны жилищных прав граждан и т.д.

Наиболее ощутимые ограничения права собственности в действующем законодательстве установлены в отношении использования собственником таких объектов недвижимого имущества, как жилые помещения, исключительным назначением которых является использование их только для проживания граждан. Учитывая особую социальную значимость данных объектов, законодатель с тщательностью подошел и к правовой регламентации вопросов их владения, пользования и распоряжения с тем, чтобы обеспечить при всем этом баланс интересов, как самого собственника жилого помещения, так и остальных лиц, проживающих на принадлежащей ему на праве собственности жилплощади.

Несмотря и на установленные в законодательстве в отношении права собственности ограничения, собственник, тем не менее, не связан волей других лиц в выборе и совершении действий в отношении своего имущества, чем выгодно отличается от субъектов иных вещных прав на данное имущество. 

Таким образом, предоставление собственнику возможности совершать в отношении жилого помещения любые не противоречащие закону действия еще не означает безграничность его права собственности, несмотря даже на то, что его право является самим объемным из прав на жилое помещение. На основании федерального закона в отношении права собственности могут быть установлены ограничения, но  только в той мере, в которой это необходимо и достаточно для обеспечения защиты основ конституционного строя, нравственных устоев общества, здоровья, прав и законных интересов граждан и иных субъектов, а также обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст.1 ГК РФ). Данные ограничения устанавливаются, прежде всего, для обеспечения общественных интересов и не зависят от воли самого собственника жилого помещения.

Из сказанного можно сделать вывод, что пределы использования жилого помещения – это предусмотренные жилищным законодательством запреты в отношении реализации его собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением.







.









Права и обязанности собственника

Любой собственник (в том числе собственник жилого помещения) имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ).

Право владения собственника жилого помещения есть обеспеченная законом возможность удерживать жилое помещение в своем обладании. Право пользования представляет собой обеспеченную законом возможность извлечения из вещи ее полезных свойств: применительно к жилому помещению - использовать его для проживания. Право распоряжения есть обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу жилого помещения (ст. 30 ЖК РФ).

Указание на то, что названные правомочия собственника обеспечены законом, означает их охрану и защиту законом. Так, жилище неприкосновенно, никто не может быть произвольно лишен жилища, жилищное законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, основными началами жилищного законодательства являются в том числе необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты и т.д.

Права собственника жилого помещения можно классифицировать по разным основаниям: по использованию помещения, по распоряжению им и по иным основаниям.

Говоря о первом классифицирующем основании, следует сразу отменить, что собственник жилого помещения может использовать жилое помещение для личного проживания и проживания членов его семьи. Кроме того, собственник имеет право сдавать жилые помещения для проживания другим лицам на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). 

ЖК РФ конкретизирует и уточняет данное положение: жилое помещение может быть предоставлено другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Сделки, направленные на передачу жилого помещения в пользование другим лицам, регулируются ГК РФ, в частности, гл. 35 «Наем жилого помещения», гл. 36 «Безвозмездное пользование», гл. 34 «Аренда». Жилищный кодекс не ограничивает круг сделок только тремя предусмотренными договорами и разрешает пользование жилыми помещениями и на других основаниях. К числу таких законных оснований может быть отнесено, например, проживание опекуна в жилом помещении подопечного.

Допускается использование собственником жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). 

Отметим, что ГК РФ не закрепляет такого правила. Однако уже на момент принятия ЖК РФ в некоторых законах разрешалось осуществлять профессиональную и предпринимательскую деятельность в принадлежащем жилом помещении без предварительного перевода в нежилое. Так, в соответствии с ФЗ от 31 мая 2002 г. «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»   (с последующими изменениями и дополнениями) адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом. Следует также сказать, что некоторые виды профессиональной и предпринимательской деятельности фактически также осуществлялись и осуществляются в жилых помещениях (например, консультационные услуги). В остальных случаях собственник обязан при использовании жилых помещений по производственному назначению предварительно поучить соответствующее постановление (иной документ) о переводе жилого помещения в жилое.

Неполучение такого предварительного разрешения может быть основанием для обращения органов местного самоуправления в судебные органы об обязать собственника жилого помещения привести используемое им в производственных целях жилое помещение в состояние для дальнейшего использования его по прямому назначению – для проживания. Предусмотренное в жилищном законодательстве обязательное условие о предварительном получении разрешения на использование жилого помещения не по его прямому назначению (ст. 23 ЖК РФ) является основания для удовлетворения подобных исков, что наблюдается в практике судебных органов.

Любой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ). Собственник должен поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, чтобы оно соответствовало установленным требованиям, его можно было использовать для проживания и т.п. Обязанностью собственника жилого помещения является проведения в установленные сроки капитального и текущего ремонта принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения с тем, чтобы обеспечить соответствие его технического состояния установленным действующим законодательством требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригодным для постоянного проживания в них.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества (ст. 39 ЖК РФ). Аналогичную обязанность несет собственник комнаты в коммунальной квартире – участвует в расходах по содержанию общего имущества в коммунальной квартире. 

В это связи следует особо отметить, что за последние годы идет очень сильное обсуждение обязанностей по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме согласно требований ст. 169 ЖК РФ. 

В Республике Дагестан в соответствии с требованиями положений ЖК РФ принят специальный закон от 9 июля 2013 года №57 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Дагестан», в соответствии с которым осуществляются все мероприятия по сбору денежных средств на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов в республике. Аналогичные нормативные акты приняты и во всех других субъектах для осуществления мероприятий по капремонту многоквартирных жилых домов, которые обладают спецификой в плане ремонта как мест общего пользования в них, так и их общего внутридомового оборудования и коммуникаций. Согласно названных законодательных актов обязанность собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах является также обязанность по внесения в установленных размерах и ежемесячных взносов  на осуществление капитального ремонта таких домов. Эта сумма на один квадратный метр жилья согласно постановление Правительства РД от 17 февраля 2016 г. №29 «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, расположенном на территории Республики Дагестан» составляет на 2016 год 5 рублей 40 копеек.

Сравнительно редко закон полностью отменяет общее правило о несении бремени содержания имущества его собственником и возлагает такое бремя на иное лицо. Так, если жилые помещения находятся в хозяйственном ведении государственных или муниципальных унитарных предприятий либо в оперативном управлении учреждений, то именно на эти субъекты возлагается обязанность содержать такие помещения. Иногда закон распределяет бремя содержания имущества между различными лицами. Например, наймодатель по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ). На нанимателя возлагается обязанность проведения текущего ремонта (п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).

Договором можно перенести бремя содержания жилого помещения на иное лицо. Например, договором коммерческого найма жилого помещения может быть предусмотрена обязанность нанимателя осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт жилого помещения. Однако усмотрение сторон договора, как правило, существенно ограничивается императивными нормами. Так, осуществление капитального ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора социального найма, возлагается на наймодателя (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ) и не иначе (нельзя изменить данное правило договором).

Законодатель несколько расширил содержание правомочий собственника жилого помещения, разрешив наряду с проживанием осуществление профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности. Представляется, что осуществление отдельных видов профессиональной деятельности лицами творческих профессий вполне допустимо (писатели, художники, музыканты и т.п.). Главным пределом использования здесь является запрет на нарушение прав и интересов других граждан.

Между тем разрешение предпринимательской деятельности в жилых помещениях может стать основанием нарушения прав и интересов других граждан, прежде всего, соседей по подъезду, а также и клиентов предпринимателя. В частности, маловероятно, что открытие развлекательного клуба на десятом этаже многоквартирного жилого дома не будет нарушать прав и законных интересов других жильцов. Поэтому законодателю следовало бы установить перечень тех видов предпринимательской деятельности, которые нельзя осуществлять в жилом помещении без перевода в нежилое (например, оказание ветеринарных услуг в квартире, продажа отдельных видов товаров, производство продукции, открытие игрового клуба и многое другое).

Вместе с тем и ЖК РФ и ГК РФ устанавливают жесткие запреты на размещение в жилом помещении промышленного производства. Кроме того, ГК РФ закрепляет правило о том, что размещение собственником в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

В настоящее время жилищным законодательством установлен ряд условий, при соблюдении которых возможен перевод жилых помещений в нежилые. В частности, квартира должна находиться на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под ней, не являются жилыми. Кроме того, необходим доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (т.е. наличие изолированного входа); переводимое жилое помещение не должно являться частью жилого помещения; оно не должно использоваться собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания; право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами других лиц.

Таким образом, индивидуальный предприниматель вправе открыть свой офис в жилом помещении, а юридическое лицо сделать этого не может. Полагаем, что существует опасность для создания в практике предпринимательской деятельности «схем», согласно которым предприниматели вместо создания юридического лица будут осуществлять свою деятельность под статусом индивидуальных предпринимателей и оказывать услуги в жилых помещениях.

 Собственнику разрешается производить  переустройство и перепланировку жилого помещения. Впервые в ЖК РФ появилась специальная глава «Переустройство и перепланировка жилого помещения» (гл. 4 ЖК РФ), которая детально регламентирует основания и порядок проведения переуст.......................